Voici les grandes lignes de la réforme du décret de 1953 dont l'objet est d'améliorer les droits des locataires. La faculté de conclure des baux fermes est désormais réservée à certains baux : les baux de plus de neuf ans, les baux des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage. Pour les autres, notamment les boutiques, le locataire peut donner congé tous les trois ans, sans dérogation possible. La durée maximale du bail dérogatoire est portée de deux à trois ans. Si le preneur est laissé en possession, la transformation du contrat en bail statutaire a lieu « au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance ». La définition de la convention d'occupation précaire, issue de la jurisprudence, est insérée dans la loi (art. L 145-5-1). Les clauses nulles en application de l'article L 145-15 sont désormais qualifiées de non écrites, ce qui permet d'invoquer leur irrégularité au-delà du délai de prescription de cinq ans.
La loi limite l'effet des clauses de garant. Lorsque le cédant se porte garant du cessionnaire, cette clause ne peut produire effet au-delà d'une durée de trois ans à compter de la cession du bail. Le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le mois qui suit l'impayé. La loi supprime la référence à l'indice du cout de la construction, au profit de l'ILC et de l'ILAT.
Droit de préemption en faveur du locataire
Disposition majeure, la loi encadre les hausses de loyers issues d'un déplafonnement. Elle crée un dispositif de lissage de la hausse, limitée annuellement à 10 %% du loyer acquitté l'année précédente. Texte attendu, l'article L 145-10-2 nouveau prévoit une liste (un décret en précisera la composition) de charges, impôts et taxes et redevance qui, en raison de leur nature ne peuvent être imputés au locataire. Cela interdit donc la pratique du bail « triple net ».
Le bailleur doit informer le locataire, lors du bail puis tous les trois ans, par un état prévisionnel des travaux (avec budget) et un état des travaux réalisés dans les trois ans passés, avec leur coût. L'article L 145-46-1 nouveau institue un droit de préemption en faveur du locataire. Le bailleur qui envisage de vendre le local doit en informer le locataire par LR AR. Le locataire dispose d'un mois pour se prononcer. Si la réponse est positive, il dispose de deux mois pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à un prêt). Mais ce droit est écarté dans certains cas, par exemple en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts.
