Le secteur de la promotion immobilière (appartements et maisons groupées) est en mesure de réaliser de 100 000 à 120 000 logements par an. Au lieu de cela, il en a vendu 20 054 au 1er trimestre 2013 et sans doute moins au 2e trimestre. A ce rythme, la production de 2013 devrait être inférieure à 80 000 logements, en retrait de 10 %% par rapport à 2012. Au 1er trimestre 2013, les prix sont restés stables, à 3 832 €/m2 en moyenne nationale. Les délais de vente s’allongent (14,7 mois en moyenne, les plus longs depuis 2009) et le gonflement des stocks n’est évité que par le retrait de certains programmes. Au plan géographique, le marché reste actif sur les régions Ile-de-France, Rhône-Alpes et PACA. Mais il se contracte vivement en Bretagne et Pays de la Loire, où l’offre disponible est en hausse et où les délais d’écoulement dépassent les deux ans (26,4 mois en Bretagne, contre 10,5 mois en Ile-de-France).
Un marché faussé
En principe, le marché du logement fonctionne comme tous les autres marchés, avec une offre s’ajustant à la demande. En pratique, les équilibres de marché sont faussés depuis longtemps par un excès de réglementation qui vient peser sur la production et les prix. Prenons l’exemple des contraintes de production. La pénurie de terrains est entretenue par des PLU malthusiens en droits à construire. A la cherté des terrains s’ajoutent le renchérissement des taxes d’aménagement, le coût des recours contre les permis de construire et l’empilement des normes. Autre exemple : le subventionnement du logement social. Réaliser 30 à 40 %% de logements sociaux dans un programme est devenu quasiment la règle. Or, ces logements sont, le plus souvent, achetés par les bailleurs sociaux en-dessous de leur prix de revient. Cette perte est reportée sur les acquéreurs de « logements libres ».
Des acquéreurs inquiets
Ce devrait être le moment d’acheter, car la capacité d’achat de logements s’est améliorée depuis deux ans, avec la stabilisation, voire la baisse des prix, et le niveau particulièrement bas des taux d’intérêt. Pourtant, les acquéreurs ne se décident pas. Une grande partie des primo-accédants est exclue du marché par la hausse du chômage, le manque de confiance en l’avenir et des conditions de crédit resserrées. Les autres acquéreurs potentiels annulent ou diffèrent leurs projets en raison des difficultés de revente ou de la diminution de leurs revenus après impôts. Certes, pour les investisseurs, le dispositif Duflot offre une défiscalisation intéressante et une rentabilité convenable dans les zones tendues où les plafonds de loyers sont proches des valeurs de marché. Cependant, il peine à convaincre les investisseurs, peu rassurés par le projet de réforme des rapports bailleurs/locataires et d’un encadrement complémentaire des loyers.
