L'immobilier du professionnel libéral

Lorsqu'il décide d'acheter les locaux dans lesquels il exerce, le professionnel libéral doit examiner avec un soin particulier, l'environnement réglementaire, juridique et fiscal qui entoure l'acquisition. Sur le plan fiscal, les options sont nombreuses et lourdes de conséquences, notamment au moment de la revente du local professionnel ou lors du départ en retraite. Du point de vue économique et patrimonial, l'évolution des prix du marché et des valeurs locatives, l'opportunité d'associer des confrères ou sa famille à une SCI professionnelle… méritent une attention particulière.

Les bonnes questions au bon moment

Selon Francis Brune, réfléchir à cette problématique conduit à se poser les questions essentielles : Pourquoi investir ? A-t-on les capacités financières pour le faire ? Comment optimiser l'opération, en matières juridique et fiscale ?

La réponse à la première question est assez évidente. Investir permet de constituer un patrimoine à crédit et de supprimer les aléas de la location, notamment en raison de la faible protection des baux professionnels.

Comme le rappelle le directeur de l'ingénierie financière et patrimoniale d'Interfimo : « Une carrière libérale suit toujours la même trajectoire. Le début d'activité avec la constitution d'une clientèle, rapidement suivie d'une phase de développement. C'est à ce stade qu'il faut commencer à se poser la question de l'acquisition du local professionnel. L'investissement immobilier crée du patrimoine, professionnel ou privé, qui permet notamment de préparer la retraite ».

Les spécialistes d'Interfimo constatent qu'aujourd'hui, statistiquement, sur l'ensemble du marché libéral, environ 60 % des professionnels libéraux en exercice se portent acquéreurs du local dans lequel ils exercent leur activité. » Durant les 10 dernières années d'activité, des opérations, dites de « refinancement du bien immobilier », peuvent intervenir notamment dans le cadre de la préparation de la retraite ou de la transmission de l'entreprise libérale.

Les grands principes guidant la décision

Au niveau des recettes, les professionnels libéraux perçoivent des honoraires bruts desquels ils doivent déduire les frais généraux fixes. Il convient d'ajouter aux dépenses l'impôt sur le revenu, le train de vie familial incompressible et les annuités de crédits en cours personnels et professionnels. Une fois la détermination des dépenses obligatoires réalisées, on peut en déduire une part de « réserve » généralement composée de l'épargne semi-liquide et l'épargne liquide superflue. « Ces deux derniers postes permettent de rembourser un supplément de crédit dans le cadre de l'acquisition immobilière. Il suffit alors de comparer la mensualité de remboursement du crédit, capital et intérêts, avec le montant annuel du loyer versé pour exercer l'activité, en prenant en compte les assurances dont les coûts sont extrêmement variables en fonction de l'âge de l'emprunteur et des couvertures choisies ».

Le libéral peut tout d'abord investir dans le cadre du patrimoine professionnel, avec inscription du bien au registre des immobilisations. Il peut également le faire dans le cadre d'une société d'exercice libéral (SEL) soumise à l'IS, dans celui du patrimoine privé, ou encore avoir recours à une société civile immobilière (SCI).

Comme le conseille Francis Brune, « Au moment de signer un compromis de vente, il est important de penser à insérer une clause de substitution permettant de garder l'ensemble des options ouvertes le temps de fixer la décision ». Pour lui, « il n'y a pas de « formule miracle » mais des solutions qui conviennent mieux à un certain type de stratégie ou de situation ».

Le cadre fiscal

Si le professionnel libéral détient le bien dans le cadre de l'activité professionnelle, il peut déduire les intérêts de l'emprunt, les droits d'enregistrement pour un achat dans l'ancien, ou récupérer la TVA s'il s'agit d'un immeuble neuf – avec rappel de TVA si la revente a lieu avant la 20e année. La capacité d'amortissement est intéressante. Il peut également déduire les taxes foncières et surtout accéder au régime des plus-values professionnelles immobilières à long terme.

Concrètement, comme le précise Francis Brune, « après 15 ans de détention, cette partie de la plus-value est exonérée de l'impôt sur le revenu grâce à un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. C'est un avantage non négligeable. En revanche, les plus-values professionnelles à court terme correspondant aux amortissements pratiqués vont être taxées au barème progressif de l'impôt sur le revenu ».

Quand le bien est acheté dans le cadre du patrimoine privé avec location à soi-même, les déductions sont moindres. Il est néanmoins possible de déduire les intérêts dans le cadre des revenus fonciers. La plus-value est exonérée de l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans. En revanche, les prélèvements sociaux ne disparaissent qu'au bout de 30 ans. Comme le précise le spécialiste Interfimo, « Auparavant, ces derniers étaient moindres que le coût de l'IR. Ils sont aujourd'hui presque identiques en matière de plus-value immobilière. Le taux d'impôt sur le revenu est de 19 %, celui des prélèvements sociaux est de
17,2 %. Il faut également prendre en compte une surtaxe pour les plus-values immobilières supérieures à

50 000 euros, dont le taux est progressif de 2 à 6 % en fonction du montant de la plus-value. Les données de l'équation ont donc changé ».

Par ailleurs, dans le cadre des revenus fonciers, il est impossible de déduire les droits d'enregistrement. La TVA n'est pas récupérable pour un achat dans le neuf et il n'y a pas d'amortissement du bien. Néanmoins, c'est un type d'investissement que l'on trouve assez couramment.

Au moment de la revente, que le bien soit détenu via SCI à l'IR ou dans le patrimoine privé, il est donc soumis au régime des plus-values immobilières classiques avec un abattement en fonction de la durée de détention au-delà de la 5e année et jusqu'à la 21e année – qui est de 6 % et 4 % la 22e année. L'abattement des prélèvements sociaux est beaucoup plus faible. Elle est de 1,65 % au-delà de la cinquième année jusqu'à la 21e, puis 1,60 % la 22e année et ensuite 9 % par an. L'exonération est totale après 30 ans de détention.

L'option « SCI » : IR ou IS ?

Le professionnel libéral a très souvent recours à une société civile immobilière (SCI) pour acquérir un bien immobilier. Cette option présente l'avantage de partager la création de valeur avec les associés de la SCI qui peuvent être des membres de la famille. Lorsqu'il exerce en groupe, elle permet d'associer les confrères à l'investissement.

Attention néanmoins, comme le précise Francis Brune, « une SCI n'est pas qu'un compte bancaire. Elle doit tenir une comptabilité de la structure, fournir des rapports annuels de gestion ainsi que les procès-verbaux de l'assemblée générale annuelle ».

Si la SCI reste à l'IR, elle est donc soumise à l'impôt sur le revenu. Elle peut aussi opter pour l'IS avec la possibilité de déduire les frais d'acquisition, des amortiswsements et bénéficiera d'un avantage en termes de taux d'imposition et des bénéfices consacrés à rembourser l'emprunt, avec

15 % sur les premiers 38 120 euros, puis 28 % jusqu'à 500 000 euros et au-delà 31 %. On retrouve, en revanche, le régime des plus-values professionnelles taxées à l'IS à la sortie. Au moment de sortir de l'investissement, l'avantage de recourir à une SCI est aussi la capacité de décider de vendre le bien ou de vendre les parts.

Acheter des parts de SCI à l'IS n'intéresse pas les personnes physiques – on ne peut pas déduire les intérêts d'emprunts et les questions de garantie sont complexes. Seuls, des acquéreurs personnes morales à l'IS pourront être intéressées.

Pour les spécialistes Interfimo, « La SCI à l'IS n'est pas très adaptée à des stratégies patrimoniales dont le but est de récupérer du capital dans le patrimoine privé ou de percevoir des revenus complémentaires au moment de la retraite. Ce n'est pas non plus très adapté à des immeubles qui vont se valoriser fortement. En effet, dans le cadre de l'IS, il n'y a pas d'exonération en fonction de la durée de détention. Contrairement au bien acquis dans le cadre de l'activité professionnelle BIC ou BNC, et contrairement à la détention du bien dans le cadre de son patrimoine privé ».