Du côté de la production de bureaux sur le plus important marché européen, 584 000 m² de bureaux neufs et restructurés ont été mis en chantier en 2013, alors que la moyenne sur la décennie passée se situe à 834 000 m². L’heure n’est plus aux effets d’annonce mais à la mobilisation de tous les acteurs de la production de logements dans la Région Ile-de-France sur des projets précis, concrets, immédiats. C’est le sens de l’action engagée par la FPI Ile-de-France et par son nouveau président, Christian Terrassoux, qui dresse ici un constat sans appel de la situation du marché immobilier dans la Région capitale, en rappelle les causes et livre les propositions de la Fédération régionale.
« La confiance est perdue, elle fait défaut partout :
- Les primo-accédants à la propriété, inquiets pour leur emploi, hésitent à s’endetter à long terme.
- Les investisseurs, peu convaincus par le dispositif Duflot, sa complexité et ses atermoiements sur les loyers, ont à nouveau été refroidis par la loi ALUR et ses mesures d’encadrement des loyers.
- Les banques, en pleine redéfinition de leur politique d’engagement, se montrent plus exigeantes, à l’égard des promoteurs, comme à l’égard des emprunteurs particuliers, en leur imposant un apport personnel plus important.
En Ile-de-France, au cours de l’année 2013, ce ne sont pas 70 000 logements (objectif annoncé des Pouvoirs publics) qui ont été mis en chantier mais 48 400, secteurs social et privé confondus (source ministère du Logement). Les ventes de logements neufs par la promotion privée (tous types d’habitats confondus) ont plafonné à 27 500 : 14 100 à des propriétaires occupants, 5 900 à des investisseurs particuliers et 7 500 ventes en bloc à des bailleurs sociaux pour l’essentiel (Source CAPEM).
A Paris, il se construit, depuis 10 ans, moins de 4 000 logements chaque année. La FPI Ile-de-France se réjouit de l’objectif fixé par la nouvelle municipalité de construire 10 000 logements par an, mais tout en restant volontaire pour y parvenir, elle reste dubitative quant aux moyensd’atteindre ce résultat.
L’année 2014 ne s’annonce pas meilleure, au contraire. Au niveau national, il est à craindre que les mises en chantier n’atteignent même pas la barre des 300 000 logements. En Ile-de-France, 4 600 réservationsà des particuliers ont été recensées au 1ertrimestre 2014, soit12 %% de moins qu’un an plus tôt. La part des investisseurs se situe autour de 25 %%. Les ventes en bloc sont estimées, pour ce trimestre, à 1 100 lots, les bailleurs sociaux concentrant 89 %% des acquisitions tandis que les investisseurs institutionnels privés n’en représentaient que 7 %%. (Source CAPEM)
Cette situation alarmante n’est pas une surprise. Tous les professionnels de la construction s’en sont largement fait l’écho depuis deux ans, dénonçant les principales causes de la baisse de production :
Le foncier
Sans terrain, pas de construction possible. La mobilisation du foncier de l’Etat promise de longue date n’a, pour l’instant, pas donné grand-chose. Au contraire, les services de France Domaine, par la surévaluation des estimations des terrains destinés à être cédés aux communes pour y construire des logements, vont à l’encontre des objectifs recherchés. Les établissements publics fonciers (EPF) préemptent, achètent des terrains mais leur mise en production est difficile. De nouvelles formes de partenariat doivent être recherchées avec eux pour accélérer la mise en production. L’Etat et les collectivités ne participent pas à la nécessaire régulation foncière en cédant leurs terrains aux opérateurs les plus offrants : les prix des fonciers doivent être déterminés et les promoteurs sélectionnés par leur offre en terme de volume de constructibilité et par la qualité de leur projet. Cette méthode servirait à développer des opérations à prix « maîtrisés » et à mettre en œuvre un véritable urbanisme de projet lors de la cession de terrains publics. Quant à la libération du foncier constructible détenu par les propriétaires privés, rien n’a été fait pour rassurer les vendeurs et fluidifier le marché : alors que l’objectif du gouvernement était de lutter contre la « rétention foncière », l'interprétation de la loi retenue par l’administration fiscale après deux censures du Conseil constitutionnel, va au contraire fortement inciter les propriétaires à conserver leurs terrains à bâtir le plus longtemps possible pour être taxés le moins possible, ce qui est logique. La « libération du foncier » tant espérée n'aura donc pas lieu, ce qui ne permettra pas de construire plus et à moindre coût. Les permis de construire. Les contraintes sont de plus en plus prégnantes pour l’obtention des autorisations administratives, notamment les contraintes d’urbanismes, l’éparpillement des centres décisionnels, les normes relatives aux places de stationnement, à l’accessibilité, à la hauteur des bâtiments, etc.
La loi ALUR
En fait de « choc de simplification », le secteur a eu droit à la loi ALUR, un texte indigeste qui attend plus de 200 décrets d’application. L’un des effets est de continuer à décourager les investisseurs institutionnels de se porter sur le logement locatif libre et intermédiaire.
Les propositions de la FPI Ile-de-France
La relance de la production de logements, notamment en Ile-de-France, la région où la situation du logement est la plus tendue, passe par des mesures fortes, mais aussi des mentalités.
L’évolution et la stabilisation des règles.
On ne pourra pas faire l’économie d’un réel choc de simplification et quantité de mesures déjà invoquées, çà et là, devront aboutir si l’on veut produire plus pour parvenir à répondre aux besoins. L’investissement locatif doit faire l’objet d’une attention toute particulière. Mal né, le dispositif Duflot peinera sûrement à s’imposer. La solution ne passe pas par une énième loi mais il faut relancer d’une part l’investissement locatif résidentiel privé « écoresponsable et raisonnable » et, d’autre part, la production de logements intermédiaires par les investisseurs institutionnels.
Enfin, il faut également stabiliser les règles administratives et fiscales : les investisseurs comme les particuliers ont besoin de stabilité à long terme gage du retour de la confiance et donc de l’activité. Enfin, là comme ailleurs, il faut établir un rapport apaisé et respectueux entre propriétaires et locataires, au contraire du rapport contraint imposé par la loi ALUR. La révolution des mentalités. Plutôt que d’opposer les politiques et les acteurs de terrain dans de vaines querelles de chiffres ou de responsabilité, la Fédération des Promoteurs d’Ile-de-France propose l’entente et la concertation pour créer une mobilisation autour d’un certain nombre d’opérations identifiées « Identifions ensemble, dans notre Région, 20 à 30 sites sur lesquels il est possible de lancer des projets d’envergure, propose. Sur chacun de ces sites, une équipe mixte publique-privée élabore les grandes lignes d’une opération d’aménagement répondant à tous les besoins en logements, bureaux et locaux d’activités, équipements publics. A chacun des partenaires de résoudre ensuite les difficultés de son ressort relatives au foncier, à l’urbanisme, à l’architecture, aux coûts de construction, etc. Avançons ensemble sur des objectifs plus mesurés, mais avec la ferme volonté de les atteindre, quelles que soient les difficultés à surmonter. »
