Cette étude a permis, par ailleurs, de mesurer l’impact d’une baisse des prix du logement sur l’état général de l’économie d’un pays, au vu des précédents dans d’autres pays de l’OCDE.
COE-Rexecode publiera les résultats détaillés de ses travaux mais a accepté d’en livrer, en avant-première, les conclusions qui tiennent en deux phrases :
- il n’y a pas de corrélation sérieuse entre les prix du logement et la compétitivité d’un pays,
- il n’y a pas de déflation heureuse.
L’analyse de COE-Rexecode montre l’absence de corrélation sérieuse entre les prix des logements et la compétitivité du pays. Contrairement à l’idée communément répandue que la hausse des prix de l’immobilier entraînerait la hausse des salaires, on constate que ces derniers ont augmenté au même rythme annuel entre 1991 et 1997, période durant laquelle les prix ont baissé de plus de 30 %%, que depuis 1998. La hausse des crédits à l’habitat ne s’est pas faite au détriment de l’investissement des entreprises : on constate en effet que la progression des encours de crédits aux entreprises a été très proche de celle des encours de crédits à l’habitat des ménages durant la phase de hausse des prix. Les dépenses du secteur industriel en bureaux n’ont augmenté que d’un point de valeur ajoutée entre 1998 et 2010, à la différence des coûts salariaux (+7 points de valeur ajoutée dans l’intervalle). A l’exception de Paris, les loyers de bureaux en France restent proches de ceux observés dans les villes allemandes. S’il est vrai que le coût de l’investissement en construction s’est accru plus vite en France qu’en Allemagne, la raison de cette divergence tient, pour l’essentiel, à l’évolution des coûts salariaux plus de deux fois supérieure en France.
Plus globalement, la perte de compétitivité des pays développés par rapport aux émergents ne s’explique pas par l’évolution des prix de l’immobilier ; en effet, les pertes de parts de marché ont lieu, quelle que soit l’évolution des prix de l’immobilier dans les pays développés ; à l’inverse, les émergents voient leurs parts de marché augmenter et les prix de leur immobilier local tendre rapidement vers les niveaux des pays développés. Enfin, dans le cas de l’économie française, l’amorce de la dégradation de la compétitivité a débuté à la fin des années 1990, au moment où les prix de l’immobilier résidentiel étaient à un point bas.
L’analyse de COE-Rexecode montre également qu’il n’y a pas de déflation heureuse. Contrairement aux idées propagées par de bons esprits qui prônent la baisse des prix de l’immobilier comme remède à tous les maux du pays –comme d’autres, ou les mêmes, appellent à une « dévaluation compétitive »-, COE-Rexecode a étudié 22 cas de baisse des prix de l’immobilier pour mesurer l’impact de cette baisse sur la consommation des ménages et aboutit à une conclusion sans appel. Dans 21 cas, la baisse des prix immobilier s’accompagne d’une baisse de la consommation des ménages ou, à tout le moins, de son ralentissement prolongé. COE-Rexecode relève même une relation asymétrique entre consommation des ménages et évolution des prix de l’immobilier, dans la plupart des pays de l’OCDE et, en particulier, en France : la consommation reste dynamique en période de hausse des prix mais se réduit sensiblement en période de baisse.
La Fédération prend acte de ces conclusions qui confortent ses intuitions et son analyse du marché. Elle rappelle que le niveau élevé des prix des logements s’explique par l’insuffisance de l’offre par rapport à une demande dynamique, portée par la démographie et la poursuite du phénomène structurel de décohabitation, comme l’ont, du reste, noté les services de la Commission de l’Union Européenne dans son dernier rapport sur la France (juin 2013).
La solution ne passe donc pas par une baisse brutale des prix immobiliers qui se traduirait par un appauvrissement général et un ralentissement encore plus marqué de la construction, générateur de nouvelles tensions à court terme. La solution passe tout au contraire, par une augmentation de l’offre de logements disponibles pour loger dans de bonnes conditions les ménages en zone tendue et éviter de créer des « goulots d’étranglement » qui entravent la croissance des zones dynamiques. Alors l’atterrissage des prix se fera en douceur et sans traumatisme.
A cette condition, le logement peut devenir un des piliers de la restauration de la compétitivité de l’entreprise France en favorisant la mobilité des salariés, en réduisant la dépendance énergétique et en dynamisant l’emploi.
