L’état du marché de l’immobilier et l’urgence de la relance contraignent le gouvernement à agir. Le train de mesures qui vient d’être annoncé suffira-t-il pour redonner la confiance aux investisseurs ?
L’essentiel des décisions
Le plan de relance prend en compte une série de mesures incitatives touchant à la fois le foncier, le neuf et l’ancien.
- Libération du foncier privé
Selon le gouvernement, la relance la construction passe par la libération de terrains, en particulier dans les zones où l’offre de logements est insuffisante. Cette mesure devrait aussi permettre de faire baisser le coût du foncier qui pèse sur les prix de l’immobilier en France.
- Augmentation de l’offre de logements neufs intermédiaires et sociaux, notamment en refondant le dispositif fiscal d’investissement locatif et en intensifiant la construction de logements intermédiaires et de logements sociaux.
- Incitation à l’acquisition de logements neufs
Les mesures visent le renforcement du soutien des ménages primo-accédants avec l’allongement de la période durant laquelle le remboursement du prêt à taux zéro est différé. Elles instaurent un taux de TVA à 5,5 %% pour l’accession et en créent un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations aux enfants et petits-enfants réalisées jusqu’à fin 2016 de nouveaux logements neufs.
- Amélioration de l’habitat
Le plan de relance prévoit d’aider les ménages à réaliser des travaux de rénovation énergétique de leur logement pour alléger leurs charges et de maintenir et de créer des milliers d’emplois supplémentaires sur l’ensemble des territoires. Concrètement, le gouvernement souhaite simplifier et augmenter le crédit d’impôt développement durable et assurer le financement de 50 000 projets de travaux de rénovation énergétique de propriétaires modestes, aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) en 2014.
- Poursuite la simplification des normes de construction
L’objectif premier de ce volet du plan de relance est essentiellement de baisser les coûts et d’accélérer les délais de construction.
Enfin, le gouvernement décide de simplifier et de recentrer les dispositifs de la loi Alur afin de tenter de rétablir la confiance des investisseurs et de combattre l’attentisme. Parmi les mesures annoncées : la limitation de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers, la simplification des formalités en cas d’acquisition d’un bien et le « recentrage » de la Garantie universelle des loyers (GUL) vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire.
La réaction des professionnels
« Encore un effort, Monsieur Valls ! »
Selon François Gagnon « On peut penser que nous sommes désormais sur la bonne voie, celle de la reprise de la construction et, par la même, de la croissance et de l’emploi. Les dispositions annoncées sont avant tout pragmatiques. » Le président ERA France et ERA Europe réagit aux mesures annoncées : « L’encadrement des loyers sera mis en œuvre seulement à Paris et à titre expérimental. Ce revirement spectaculaire est le résultat d’une prise de conscience salutaire des réalités et de l’aberration du dispositif instauré par la loi ALUR. Seul regret, le plan de relance est trop modeste pour faire revenir en nombre les primo-accédants sur le marché du neuf. Et, surtout, il ne prévoit rien en faveur du marché de l’ancien. L’extension du prêt à taux zéro à l’acquisition d’un logement existant n’est toujours pas d’actualité. »
« Le gouvernement a pris conscience de la situation »
De son côté l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) constate avec satisfaction que le gouvernement a pris conscience de la situation catastrophique du secteur de l’immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, et des effets néfastes de la loi Alur. Son président Jean Perrin, l’UNPI estime que « les mesures annoncées par le Premier ministre témoignent positivement de la volonté du Gouvernement d’agir et vont dans le bon sens, notamment la réforme de la fiscalité des terrains à bâtir, l’abandon de la réglementation des loyers de la loi ALUR en régions et l’amélioration du crédit d’impôt développement durable. Mais elles ne seront pas suffisantes à elles seules pour restaurer la confiance des investisseurs et des primo-accédants et faire repartir durablement l’activité.
D’autres mesures doivent être mises en œuvre, portant essentiellement sur le choc de simplification annoncé, que ce soit pour construire, pour louer ou pour vendre.
Et des mesures concernant spécifiquement l’ancien devront également être prises, comme le renforcement du prêt à taux zéro (PTZ), l’amélioration de la fiscalité et la simplification des rapports locatifs. La confiance, durement éprouvée jusqu’ici, ne sera retrouvée qu’à ce prix. »
« Trop peu, trop lent ! »
Denys Brunel, président de la Chambre nationale des propriétaires, déclare juge les mesures du plan de relance du logement, annoncées par Manuel Valls, insuffisantes en ce qui concerne le rétropédalage de la loi Alur et les mesures fiscales. Quant à la simplification des normes de la construction, l’essentiel est reporté à décembre, alors que les propositions sont déjà sur la table. Sur ce point, il ne se passera donc rien de nouveau d’ici là. Encore trois mois de perdus. »
« La primo accession à la propriété doit être au cœur de la politique du logement »
De son côté, Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta, estime que « si l’objectif du Gouvernement est de relancer notre économie par le logement et d'améliorer le quotidien des Français, il doit l'assumer complètement et agir en ce sens. C’est alors la primo accession à la propriété qui doit être au cœur de sa politique du logement. Les primo-accédants devraient, en effet, représenter plus de la moitié du marché, ce qui est loin d’être le cas depuis plusieurs années. Pourtant, les Français, en particulier les jeunes ménages, aspirent toujours à devenir propriétaire de leur résidence principale. Certes, les mesures annoncées aujourd’hui sont les bienvenues et le groupe Gambetta apprécie que le gouvernement considère enfin le logement comme une priorité nationale. Le logement permet la cohésion sociale. Il est une source durable et non délocalisable de croissance économique et d’emplois.Mais ces mesures, positives pour le secteur de la promotion immobilière et pour le bâtiment, ne sont pas encore à la hauteur des enjeux. Elles ne suffiront pas pour construire les 200 000 logements nécessaires pour atteindre l’objectif de 500 000 nouveaux logements par an. La réforme du dispositif Duflot, qui était nécessaire, ne créera que 6 000 à 10 000 logements supplémentaires en année pleine. La simplification des normes créera, à court terme, plus de questionnement que de facilités. Au moins une à deux années seront nécessaires pour en mesurer les effets concrets. Il faut même oser repenser des sujets tabous comme l'accessibilité handicapée ou la réglementation thermique. Pour que les ménages soient ré-solvabilisés, certaines normes devront être supprimées. Saluons sans réserve, en revanche, l'incitation à la cession des terrains à bâtir par une baisse de la taxation des plus-values. C’est une véritable novation et elle est courageuse. L’Etat doit la considérer comme un investissement. Les professionnels doivent saisir cette opportunité unique pour baisser les prix de vente des logements neufs. La situation du Pays exige que l’on agisse vite pour que les mises en chantier se redressent dans les meilleurs délais. Tous les leviers de la relance doivent être actionnés. Un premier pas a été fait aujourd’hui, il en reste un second à faire, plus efficace encore, en direction de l’accession à la propriété ».
« D’autres mesures devraient suivre »
Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi est « content de ces premières mesures –réaménagement du Duflot locatif, libération des terrains constructibles et élargissement du PTZ+ pour le neuf ». Cafpi milite depuis longtemps pour ces mesures, mais en attend encore beaucoup pour relancer enfin la construction, de la simplification des normes, aux mesures d'aides aux maires bâtisseurs, en passant par un retour efficace du PTZ pour l'ancien.
Location : la FNAIM propose un plan de mobilisation du parc ancien privé
Enfin, la FNAIM prend acte du plan de relance du logement, annoncé par le Premier ministre, en constatant qu’il est quasi-exclusivement dédié à la construction de logements neufs. La fédération note également que le volet locatif du plan gouvernemental favorise la location à loyer maîtrisé pour les nouveaux logements (plafonds de loyers Duflot-Pinel, logements dits « intermédiaires »).Considérant que cette façon incitative de faire baisser les loyers est bien préférable à toute forme d’encadrement, la FNAIM propose la création d’un statut fiscal du bailleur privé acceptant de mettre à disposition des logements existants à des loyers inférieurs au prix du marché. Avec un taux de vacance moyen estimé à 7,2 %%, mais avec des territoires où ce taux atteint 25 %%, le parc ancien priv doit, en effet, être considéré comme un gisement de logements à mobiliser pour répondre à « une priorité sociale pour les familles, les jeunes ».
La FNAIM considère qu’une action ciblée sur le parc ancien privé est indispensable pour compléter le plan de relance de la construction neuve. La Fédération nationale de l’immobilier va, dans les semaines à venir, émettre une série de propositions concrètes en ce sens, qu’elle présentera au Premier ministre et à la ministre du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité pour mobiliser le parc ancien privé existant.
